Grens voor Nationale Hypotheek Garantie weer verhoogd, ook andere veranderingen in hypotheekregels

De NHG-grens is verhoogd. Kon je afgelopen jaar voor woningen tot 450.000 euro een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie afsluiten, dit jaar (2026) kan dat voor woningen tot 470.000 euro. De NHG biedt een vangnet waardoor je hypotheek (onder voorwaarden) wordt afgelost als jij dat door ingrijpende veranderingen niet meer kan. Bijvoorbeeld door werkloosheid of arbeidsongeschiktheid. Er is overigens meer veranderd in de hypotheekregels.

Ook NGH-grens voor energiebesparende maatregelen verhoogd

Zo is ook de NHG-grens voor energiebesparende maatregelen verhoogd. Koop je een huis en wil je dat meteen verduurzamen, dan mag de hypotheek voortaan maximaal 498.200 euro zijn om voor de garantie in aanmerking te komen. In 2025 was dit nog 477.000 euro. Voorwaarde is wel dat je het extra bedrag helemaal moet uitgeven aan energiebesparende maatregelen.

NHG: zekerheid en lagere rente

De NHG geeft niet alleen zekerheid, het levert je ook een iets lagere rente op. De kosten voor deze verzekering blijven gelijk: 0,4 procent van het hypotheekbedrag. Deze kosten zijn aftrekbaar.

Iets minder extra leenruimte voor duurzame woning

Een andere verandering in de hypotheekregels zit ‘m in de bedragen die je extra mag lenen voor de meest energiezuinige (nieuwbouw)woningen. Deze ‘extra leenruimte’ is voor die woningen een stukje kleiner geworden. Dit zijn de nieuwe maximale bedragen:

• Energielabel A+++: van 30.000 naar 25.000 euro.
• Energielabel A++++: van 40.000 naar 30.000 euro
• Energielabel A++++ met prestatiegarantie: van 50.000 naar 40.000 euro

Voor (nieuwbouw)woningen met energielabel A+ en A++ blijft de extra leenruimte gelijk: 20.000 euro.

Waarom extra leenruimte bij energiezuinige woningen?

De logica achter de extra leenruimte is eenvoudig. In een energiezuinige woning heb je normaal gesproken minder energiekosten. Je houdt dus geld over en kunt daardoor meer aflossen (en dus ook meer lenen). Voor de bank biedt een energiezuinig huis daarnaast een minder groot risico, omdat de waarde stabieler is en de woning beter verkoopbaar. Ook speelt het stimuleren van verduurzaming een rol. Dat de extra leenruimte voor de meest duurzame woningen is beperkt, komt doordat zonnepanelen minder rendabel zijn dan vroeger. En dat heeft weer te maken met de invoering van terugleverkosten en (straks) de afschaffing van de salderingsregeling.

Startersvrijstelling overdrachtsbelasting verruimd

Nóg een verandering in de hypotheekregels: de startersvrijstelling voor de overdrachtsbelasting is verruimd. Ben je starter, jonger dan 35 jaar en koop je je eerste woning? Dan hoef je voor een woning tot 555.000 euro geen overdrachtsbelasting te betalen. In 2025 was dit bedrag 525.000 euro. De overdrachtsbelasting geldt overigens alleen voor bestaande bouw. Niet voor nieuwbouw.